Подкаст з Яном Руутом, старшим менеджером програми та радником Sida, наразі відрядженим до Служби України при Європейській Комісії в Брюсселі.
Яне, ви багато років працюєте в Україні на різних посадах, від інвестиційного сектору до міжнародних організацій з розвитку та міжнародних фінансових інституцій. І, безперечно, добре знаєте Україну. Зараз працюєте в Брюсселі як частина команди Європейської Комісії з питань України, зокрема і в секторі житла. Звичайно, ми сьогодні слухатимемо вашу експертну думку, без офіційних позицій. Нам було б цікаво розпочати з того, які види соціального житла існують у Європі. Могли б ви розказати трохи про це?
Так, із задоволенням. Але зазначу, що у житловому секторі я нещодавно, дуже глибоко занурився в нього тільки протягом останніх двох років моєї роботи у Брюсселі. Проте раніше працював з українськими муніципалітетами та над муніципальними послугами, такими як водопостачання, водовідведення, централізоване опалення. Це не те саме звичайно, але не дуже далеко від житлової сфери. За останні два роки я багато чого навчився від експертів у житловій галузі.
Щодо видів соціального житла. Наразі українці вважають радянську систему, за якої все житло було соціальним, застарілою. Більше до вподоби сучасна система приватного житла. Однак в Європі та в інших частинах світу соціальне житло має велику частку у житловому фонді. Загалом соціальне житло, наприклад, в Європі, поділяється на два види. Перше – це житло, що належить муніципалітетам. Таке існує, наприклад, в Австрії, Франції, Німеччині або Фінляндії. А інший вид — це некомерційне та кооперативне житло. Відрізняється від першого тим, що не належить муніципалітетам. Це, скоріше, кооператив, що належить як людям, які там мешкають, так і деяким некомерційним організаціям. Таке житло існує, наприклад, у Данії, Швейцарії та Нідерландах.
Доступне соціальне житло обов’язково передбачає орендну плату, яка покриває витрати на експлуатацію та управління житлом. Якщо немає можливості платити оренду, людина отримує субсидію. Але основна ідея – це не безкоштовне житло.
В Україні поширена думка, що все соціальне, має бути безкоштовним, правильно? Але так не може бути. Подивимося на мою рідну країну – Швецію. Там в багатьох містах є муніципальне житло, це десь від 30 до 35% житлового фонду. Орендна плата, яку сплачують мешканці, повинна покривати витрати. Тож ніхто не дає це житло безкоштовно. Люди з вразливих груп населення, отримують допомогу від держави або муніципалітету, але сплачують орендну плату муніципальному житлово-комунальному підприємству.
З вашого досвіду, які моделі є найуспішнішими?
Я маю на увазі, що в Європі є різні моделі, але основний принцип спільний. Він полягає в тому, що, якщо взяти, наприклад, Данію або Фінляндію, там є державні субсидії на будівництво. І після будівництва житла з орендної плати мешканців платяться кредити, амортизація, витрати на управління будинком. А потім залишається надлишок прибутку, який комунальне підприємство може використовувати для будівництва нового житла. Це як револьверний фонд.
І ще одне: не можна дозволяти приватизацію цих житлових приміщень. Бо якщо це муніципальне житло, то муніципалітет інвестував у його будівництво. Якщо через десять років ви дозволяєте приватизацію, то капітал, який вклав муніципалітет, переходить до приватних власників цих житлових об’єктів. Тому дуже важливо, щоб це житло належало муніципалітету, який його утримує, управляє ним і здає в оренду.
Я думаю, що це буде проблемою в Україні, де після розпаду Радянського Союзу була проведена приватизація і соціального житла майже не залишилося.
Яка з цих моделей соціального житла буде найкращою для України?
Думаю, що Україна повинна створити свою власну модель. Неможливо скопіювати, наприклад, австрійську модель. Але можна взяти елементи, які були б корисними для України. Або взяти щось з досвіду Польщі.
На щастя, є багато експертів, які готові підтримати Україну у створенні системи соціального житла. Протягом останніх кількох років вони вже працювали над наданням підтримки України у розробці різних схем і механізмів. Тому я впевнений, що за підтримки Європейського Союзу та багатьох інших донорів і міжнародних партнерів ми зможемо підтримати Україну.
І ще одне. Можливо, торкнемося цієї теми і пізніше, але важливо про це сказати. В Україні на даний момент все ще діє житловий кодекс 1980-х років минулого століття. Потрібен новий житловий кодекс. Протягом останніх 30 років було багато спроб його реформувати, але з різних причин це не вдалося зробити.
Чому так необхідна ця реформа житлового кодексу? Насамперед, щоб прописати сучасні норми. Кожна сучасна країна в Європі має житловий кодекс, який передбачає, що право на житло є правом людини. І тоді у сфері житла вже буде враховуватися, наприклад, право оренди, якщо ви живете в квартирі, вас не можуть виселити без поважної причини. Наразі в Україні це не дуже добре врегульовано.
Зараз також є так званий Закон «Про основні засади житлової політики», який був розроблений Міністерством розвитку і обговорений з різними партнерами, включаючи Європейську комісію, Світовий банк, Європейський інвестиційний банк та багатьох інших партнерів. Цей закон необхідний для більш сучасного та досконалого житлового кодексу. Законопроєкт був поданий до Ради в січні цього року, однак досі не прийнятий. Це, частково, пов’язано з тим, що зараз, у воєнний час, Раді важко працювати. Ще одна причина, через яку житловий кодекс не можуть прийняти вже 30 років – це політична чутливість сфери житла.
Чи є інші пріоритетні завдання у списку?
Я хотів би трохи розповісти вам про те, що зараз робиться, і як ми підтримуємо уряд України в цьому питанні. Європейська комісія створила Ukraine Facility, механізм на 50 мільярдів євро для підтримки реформ в Україні. Цей механізм має три різні складові. Перша складова – це бюджетна підтримка в розмірі 39 мільярдів. Друга складова – це гарантії та змішане фінансування, приблизно 9 мільярдів. І третя складова – це технічна допомога, 4 мільярди. Щоб Україна отримала доступ до першої складової, до 39 мільярдів, вона має розробити план реформ для різних секторів України. Він стосується житлового будівництва, енергетики, транспорту, сільського законодавства та багатьох інших аспектів. Для отримання доступу до цієї бюджетної підтримки, пов’язаною зі сферою житла Україна повинна виконати два важливі завдання. Це два законодавчі акти. Перший – Закон «Про основні засади житлової політики». Він повинен бути прийнятий не пізніше кінця 2025 року. Другий – це Закон «Про житловий фонд соціального призначення». Він має бути прийнятий до кінця 2026 року.
Ми підтримуємо Україну в реалізації цих заходів, надаючи експертну допомогу як у Києві, так і в інших регіонах. Окрім цих реформ, які є головним пріоритетом Міністерства розвитку громад та територій України, відповідального за їх реалізацію, ми також можемо надати інвестиційну підтримку. І це другий напрямок, напрямок гарантій та змішаного фінансування. Наразі ми підтримуємо дві програми: одну із Світовим банком, а іншу — із Банком розвитку Ради Європи. Програма зі Світовим банком передбачає надання кредиту уряду України, який потім передається людям, чиї будинки були незначно пошкоджені під час війни. Люди можуть звернутися до міністерства через додаток «Дія», щоб отримати кошти на купівлю вікон та матеріалів для ремонту. Друга програма – з Банком розвитку Ради Європи. Це гроші, які надходять людям, які втратили свої будинки, людям, чиї будинки були повністю зруйновані або знаходяться на окупованих територіях. У межах програми можна отримати ваучери на купівлю нового житла. В середньому на кожну сім’ю виділяється близько 36 000 євро на купівлю нового житла.
Ми також безпосередньо підтримуємо будівництво житла для ВПО. Робимо це разом з Nefco. У межах цієї програми муніципалітети або переобладнують старі будівлі під житло для ВПО, або будують нові будинки. Крім цього, хотів би розповісти про ще одну дуже перспективну програму. Це програма, яку ми реалізуємо спільно з ЄІБ, пілотна програма соціального житла, в рамках якої ЄІБ надаватиме кредити Україні. На першому пілотному етапі ЄІБ надасть 50 мільйонів євро у вигляді кредитів, які будуть підтримані інвестиційними грантами з цієї української інвестиційної програми, яка є другим компонентом Ukraine Facility.
Кредити муніципалітетам чи кредит державі?
Зараз все побудовано так, що це буде кредит державі, Міністерству фінансів, але надаватиметься муніципалітетам. Вони оберуть один, два, три пілотні муніципалітети, де будуватимуть соціальне житло відповідно до найкращих європейських практик і допомагатимуть муніципалітетам. Таким чином буде створено сталий житловий сектор. І, якщо все піде добре, це буде працювати так само, як хороші приклади в Європейському Союзі. Люди заселяться, будуть платити орендну плату і оплачувати витрати на будівництво, з цього буде невеликий прибуток комунального підприємства, щоб воно могло будувати більше житла. Ось такий план.
Робота і підтримка Європейського Союзу дуже вражає. Ви тестуєте різні формати допомоги. Але чи є серед них особисто ваша улюблена модель, яка, на вашу думку, стане по-справжньому успішною історією?
На мій погляд, модель, запропонована ЄІБ, це – найкращий варіант. Ідея цього пілотного проекту з Європейським інвестиційним банком полягає в тому, що люди, які приїжджають жити в ці квартири, я маю на увазі, внутрішньо переміщені особи та вразливі групи населення, будуть лише одними з тих, хто буде там жити. Це житло буде відкрите для всього населення міста. Адже подивимося на досвід Європи: якщо надавати житло тільки вразливим групам, як, наприклад, в Великобританії, то це створює відчуття гетто. А ми не хочемо цього.
Зараз, з огляду на війну, воно має бути доступним для різних груп, таких як ветерани, внутрішньо переміщені особи тощо. Але основна ідея цієї моделі житла, над якою ЄІБ буде працювати разом з муніципалітетами, полягає в тому, щоб забезпечити житлом усіх.
Отже, ми говоримо про півтора роки на те, щоб прийняти необхідне законодавство, тож це десь три-чотири роки, коли ми побачимо початок діяльності в цьому секторі, правильно? А хтось же ж це повинен адмініструвати, хтось будувати. Які у вас очікування щодо термінів?
Так, це займе час. Однак важливо зробити все правильно на самому початку. Крім цих законів, які будуть прийняті, в Ukraine Facility передбачена необхідність розробки Національної житлової стратегії. І ми вже почали надавати Україні підтримку в цьому напрямку. Водночас слід підкреслити, що така стратегія не може бути розроблена зовнішніми партнерами, а має бути розроблена в рамках процесу, який належить українській стороні, щоб забезпечити її відповідальність за цей процес і кінцевий результат. В цій стратегії буде розглянуто, що потрібно Україні в майбутньому для добре функціонуючого ринку житла. Один з пунктів – створення комунального підприємства або агентства з фінансування житла, де муніципальні компанії могли б отримувати кредити під низькі відсотки, щоб мати можливість повторити модель, яку ми намагаємося реалізувати разом з Європейським інвестиційним банком. Адже ідея полягає в тому, щоб реалізувати пілотний проект в одному-двох муніципалітетах, і, крім ЄІБ, залучити пілотний проєкт з АFD, Французьким банком розвитку, який також має великий досвід реалізації таких програм в інших країнах, і за їх допомогою створити модель, яку можна буде відтворити в інших муніципалітетах. Але, звичайно, це займе час. І буде необхідна також участь приватного сектора, який будуватиме. Проте спершу важливо випрацювати правила і норми, наприклад, правил щодо орендарів, скільки вони мають платити та які гарантії матимуть. Правила повинні бути встановлені до того, як почнеться бум на ринку житла.
Також є питання про те, чи дійсно вам потрібно відбудовувати всі міста. Чи, можливо, нам варто переосмислити те, як Україна повинна виглядати в майбутньому. Багато речей зараз потрібно продумати, і житло тут в центрі уваги.
Чи є така модель соціального житла, про яку ви б сказали: «Будь ласка, не робіть так»? Якийсь приклад невдалого сценарію? Щось, чого Україна точно не повинна робити.
Одна з моїх колег, професор міського планування в австралійському університеті, справжній експерт з міського розвитку, назвала мені такі чотири пункти. По-перше, слід уникати надмірної залежності від ринкового розвитку та державно-приватного партнерства. Є приклади з Ірландії, де існує подібна система соціального житла, її реалізували за допомогою державно-приватного партнерства, і це провалилось. Україна і державно-приватне партнерство також не найкращі друзі, як ви знаєте. Друге – не можна допускати дефіциту державного житлового фонду. Після реформ 1991 року воно майже зникло в Україні, проте, для функціонування ринку житла державне житло необхідне.
Чи існує якесь оптимальний відсоток державного житла? Бо куди піде приватний сектор, якщо всі муніципалітети почнуть будувати дешеве або доступніше житло за дешеві кредити. Лише за рахунок елітної нерухомості приватному сектору не вдасться вижити.
В Європі середній показник становить близько 30-35% житла, що перебуває у державній власності.
Більше не треба?
Так, більше не треба. Повертаючись до того, чого треба уникати. Третє – неможливо ігнорувати участь мешканців у прийнятті рішень. Подивимося, наприклад, на Україну. Гарний триповерховий будинок може опинитися в тіні 20-поверхової будівлі, дозвіл на будівництво якої отримав приватний забудовник. Навряд чи мешканці триповерхівки будуть щасливі від такого сусідства. Дуже важливо, щоб вони мали можливість впливати на прийняття рішень щодо того, що будуватиметься поруч з їх житлом.
І четверте – це джентрифікація через обов’язкову реконструкцію. Якщо ви реконструюєте будівлі, продаєте їх, залучаючи багатше населення, то люди, які жили в цьому районі до реконструкції, стикаються з тим, що рівень життя стає для них зависоким. Це також недобре для містобудування і для добробуту мешканців міста.
Але де в усьому цьому місце для сталого розвитку? Вирішення цієї вічної дилеми – ми маємо відбудовувати швидше або будувати краще. Адже в нашій ментальності часто є думка, що доступне житло має бути дешевим, а отже, дешевими мають бути матеріали, технології. А тільки високотехнологічне або VIP-житло може бути наповнене тепловими насосами, сонячними панелями, незалежним джерелами енергопостачання, суперізоляцією тощо. Чи вважаєте ви, що Україна дійсно може досягти такого балансу? І що на це каже міжнародний досвід?
Я впевнений, що Україна може це зробити, тому що будівництво енергоефективних будівель не означає, що вони мають бути дорогими. Вони можуть бути трохи дорожчими за найдешевші. Але, якщо подивитися на термін експлуатації, вартість життєвого циклу, враховуючи, що такі будівлі легше обслуговувати і вони мають нижче енергоспоживання, то в довгостроковій перспективі набагато краще будувати щось більш енергоефективне.
В проєктах, в яких бере участь моя команда, часто думаю, а чи не варто було б замість сонячних панелей, теплових насосів та кращого утеплення, зробити три додаткові квартири? Цей баланс дуже важко знайти. Які у вас думки з цього приводу?
В Україні вже прийняли стандарти НЗЕБ. І пілотний проект ЄІБ, і пілотний проект IFT також передбачають інтеграцію енергоефективності. Нормативів ЄС щодо енергоефективних будівель потрібно буде дотримуватися якщо не прямо зараз, то дуже скоро. З цієї точки зору для України було б краще дотримуватися цих норм вже з самого початку. Звичайно, можна побудувати на кілька квартир більше, але в довгостроковій перспективі всі сторони виграють від будівництва більш енергоефективного та сталого житла.
Якщо уявити собі, скажімо, через 10, 20 років, справді інклюзивне та стійке українське місто з правильно побудованим соціальним житлом, яким би воно було?
Так, перш за все, я сподіваюся, що Україна зможе відбудовуватися без війни. Маю надію, вже цього року. А в майбутньому українському місті, я думаю, будуть змішані форми власності. Тобто, будуть і приватні будинки, і соціальне доступне житло, і хороше сполучення з громадським транспортом, і зелені зони, і можливість працювати недалеко від дому. І я також думаю, що для України важливе значення матимуть комунальні послуги, які будуть такими, як у багатьох інших частинах Європи. Вони у вас були занедбані, і їх потрібно відновити.
І це буде житло на основі орендної плати, яке дасть можливість людям приїжджати і платити відповідну ціну. І в управлінні цим житлом будуть брати участь люди, які в ньому живуть. І коли поруч плануватимуть нове житло, вони матимуть можливість висловити свою думку муніципалітету в процесі планування. А ще земельні ділянки, які належать муніципалітетам, будуть використовуватися розумно. І це також те, що, на мою думку, є важливим для подальшого розвитку України.
І наостанок, чи могли б ви могли назвати, скажімо, три-п’ять пріоритетних заходів для швидшого впровадження ефективної стратегії соціального житла в Україні? Що якнайшвидше необхідно зробити?
Перше – прийняти Закон «Про основні засади житлової політики», який розблокує дискусію щодо житлового кодексу. Це потрібно зробити якомога швидше. Друге – розробити хорошу Національну стратегію житлового будівництва, яка буде для України своєрідним дороговказом, куди рухатися. Важливо також, щоб участь у її розробці брали не лише міжнародні консультанти. Це те, що має бути розроблено і має належати самим українцям. Тому необхідний інклюзивний процес, в якому братимуть участь не тільки уряд і міністерства, а й інші українські партнери, такі як НУО, забудовники чи приватні компанії. І, звичайно, це працювати над питанням комунальних послуг у муніципальному житловому секторі. Щоб мати такі стійкі комунальні послуги, які дозволять розпочати пілотні проекти соціально доступного житла, забезпечити їх функціонування та поширення в інших регіонах країни.
Дисклеймер. Інтерв’ю відображає особисту думку автора, не є офіційною позицією жодної організації чи установи.
Подкаст доступний до перегляду за посиланням
